Uppföljning och uppdatering av mål

Sådär vid årets slut är det även passande att se över målen jag haft. Jag hade tänkt publicera detta betydligt tidigare (oktober) men tidsbrist och ändrade omständigheter gjorde att det snabbt blev inaktuellt. Dock har det gått väldigt bra, främst p.g.a en uppvärdering av lägenheten (som jag är skeptiskt till) men det är trevligt att bli av med topplån (såväl som privatlån). Nedan är mina mål som jag satte för ett år sedan och även vilket år det var planerat att nå dem:

1. Betala av topplån (2018)
2. Betala av privata skulden (2020)
3. Ha under 70% belåning (2023)
4. Bygga upp en buffert på 6 månaders utgifter (2019)
5. Uppnå en sparkvot som överstiger 50%

Topplån och privat skuld

Jag var på ganska god väg att betala av mitt topplån när jag hörde med banken om det gick att bli av med det helt då lägenheten kanske ökat med värde. Dock visade det sig att lägenheten gått upp med nära på 20% på 9 månader. Jag är tveksam till att jag verkligen kan få sålt det till detta pris men jag blev glad över att bli av med topplånet. Lite senare kom jag även på att jag kunde utöka lånet till banken och betala av min privata skuld. Så första två målen är avklarade, om än på lite annat sätt än jag trott.

70% belåning
Just nu ser det ut som att jag kommer ha under 70% belåning 2021 exklusive extra amorteringar. Jag ser lite skäll till att behålla detta målet då det är såpass långt bort och om jag ser att räntan börjar öka lär jag öka min amorteringstakt. Likaså om värdet på lägenheten minskar och belåningsgraden ökar så lär jag även öka amorteringstakten.

Buffert på 6 månaders utgifter

Högre intäkter och tur med resor via jobbet har gjort att jag kunnat lägga undan mer i buffert än jag trott. I teorin kunde jag se så att den blir färdigbyggd till mitten och kanske till och med början av 2018. Dock funderar jag på om jag verkligen behöver såpass stor buffert, jag har nu 4 månaders buffert på sparkonto, alltså 40 tusen. Sedan brukar jag se att jag har runt 10 tusen på kontot av skäll som jag kommer in på mer nedan. Jag känner mig även ganska trygg i min anställning. Vad tror ni?

Sparkvot på över 50%

"Sparkvoten" har sett ganska bra ut och över 50% alla månader utom i Mars och Juli vilket har påvisat behovet av en del likvida som kan användas på resor etc då de månader jag inte klarat målet är när jag rest. så utöver en buffert för oförutsedda händelser behöver jag någon slags buffert eller kassa för förutsedda utgifter men som inte är regelbundna men större i karaktär. Frågan är bara hur stor denna bör vara. Jag har nog tänkt att den ska vara runt 10000 vilket är ungefär vad en längre flygresa kan kosta alternativt två veckor utomlands. Stannar jag längre än två veckor hinner jag antingen avvara mer innan resan eller så får jag helt enkelt ta från bufferten.

Sparkvoten för året ser ut enligt nedan:

Som synes har 2017 varit präglat av amorteringar och buffertsparande. För 2018 vill jag lägga till ett mått av vad som investeras snarare än vad som går till sparandet även om jag fortsatt vill att minst 50% av nettolön ska gå till amortering och investeringar. Under 2017 har jag i snitt investerat 19% av min inkomst. Målet för 2018 blir att ha en investeringskvot på minst 40%  samt en sparkvot på 55% vilket jag tror kommer att bli tufft, delvis då jag redan nu vet en del saker som kommer kosta en del men det är bra att ha något att sikta på vilket gör att målet även är något jag vill uppnå över tid.

Över längre tid vill jag även att portföljen växer och utdelningarna som jag tar emot från portföljen. Generellt vill jag att utdelningarna bör öka över tid. Sedan kan det bli svårt i år när både Protector och Pandora minskade sina utdelningar (som jag tyckte var bra i båda fall). Med förbehåll för att det blir ett trubbigt mått sätter jag ändå det som mitt tredje mål, om inte annat än för att kunna följa upp detta i framtiden.

Under 2017 andevände jag belåning sparsamt och det blev främst att det användes då köp av ett bolag inte klaffade med försäljning av ett annat om jag hade tankar att bytta bolag i portföljen. 136 kr betalades i ränta under 2017 vilket påverkade resultatet marginellt. Även om jag har en högre investeringskvot vill jag fortfarande inte ha en högre belåning på portföljen. Detta kan komma att ändras något i framtiden.

Sista målet är att jag vill förbättra hur jag följer upp mina investeringar. Både avkastning men även reflektera vad som hänt med bolaget och om mina tankar när jag köpte stämde överens med vad som hänt. Detta ska främst ske genom ett inlägg på bloggen som jag hoppas det finns tid till att skriva.

Så följande mål har jag för 2018 och framåt:

1. Uppnå en sparkvot som överstiger 55%.
2. Uppnå en investeringskvot som överstiger 40%.
3. Utdelningarna från portföljen ökar över tid.
4. Ha en belåning på portföljen som understiger 10%
5. Dokumentera försäljningar mer noggrant och reflektera över utfallet.

Något mål som saknas eller kan vara intressant att följa upp på om ett år? Vad tror ni om mina buffert tankar?

Lite tankar om lån

Huslån

Jag räknade lite på fallet om jag skulle vara tvungen att köpa lägenhet när mitt hyreskontrakt går ut (vilket fortfarande är ett tag kvar). Lägenheter på den storleken och område jag skulle vilja bo uppskattar jag ligga på 2 miljoner koner. Detta innebär först och främst att jag behöver en kontantinsats på 300 tusen och i andra hand ett huslån på 1.7 miljoner.

Huslån belastas sedan i somras av ett amorteringskrav på 2% vilket gör att (optimistiskt räknat) kommer jag betala minst 3.5%. Jag har räknat med 4% vilket gör att månadskostnaden ligger på 6.7 tusen, en 40% ökning av mina nuvarande kostnader för boende. Nu har jag faktiskt inte bekräftat detta men jag "hörde" att för att få beviljat lån ska man klara 8% ränta (låter det rimligt?), som blir 13.3 tusen i månaden. Jag tror jag skulle klara den nivån även om jag skulle behöva dra ner på vissa poster så det skulle ju gå att argumentera för att de ska bevilja lånet.

Kontantinsatsen är lite tråkig för jag skulle behöva sälja en del aktier för att finansiera denna. Frågan om toplån finns förstås också men då snackar vi 5-8% ränta vilket inte är så attraktivt. Så då får jag göra mig av med större delen av portföljen. Skulle jag istället vänta med köp och lägga undan pengar för kassan själv skulle det ta 5 år om jag la undan 5 tusen i månaden.

Nu har jag inte ens nämnt problemet med att sitta på ett lån på 1.7 miljoner och en lägenhet som köps när bostadsmarknaden är något "ansträngt" värderad. Nu tror jag inte bostadspriserna kommer gå ner i närtid då det tillkommer betydligt fler som vill bo här än vad det byggs på några års sikt. Men man tycker att löner och skulder skulle ha svårt att täcka köp på dessa nivåer. Tydligen spår Catella att man inte kommer ha råd mer runt 2021 enligt denna tweet vilket är intressant. Största politiska risk om jag fattat rätt utöver räntehöjningar är om de gör uthyrningssystemet lite lättare så det blir lättare att få bostäder vilket borde dra ner priserna något. En fördel med egenägd lägenhet är dock att man skulle kunna hyra ut den så länge lånet hålls på en vettig nivå.

Summa summarum hyr jag gärna lägenhet ett tag till. Jag spekulerar ogärna i fastighetspriser och äger hellre tillgångar form av aktier än i fastigheter (även om de senaste 20 åren varit en strålande investering). Nu har jag inte räknat med skatteavdrag (finns risk att det försvinner?), det kommer inte heller påverka kassaflödet varje månad utan blir en klumpsumma på våren som i så fall kan bli en trevlig bonus. Visserligen minskar det kostnaden till min nuvarande hyra på 4700 så om jag kommer över kontantinsats dilemmat på något vettigt sett är det inte helt orimligt.

Värdepapperslån

Jag har aktiverat knockoutlånet hos Nordnet i dagarna. Jobbigt nog så syns krediten som att det är mina likvida vilket jag behöver vara försiktig med. Jag blev något förvånad när man helt plötsligt hade 100000 i likvida medel på kontot. Om vi använder 100000 som exempel som belåningsutrymme så får man enligt knockout lånets ränterabatt endast låna 40000 till en ränta av 1% vilket är enda gången jag tycker det är förmånligt nog att låna. Man kan argumentera för att 2.5% fortfarande inte är så mycket men jag anser inte att det är värt den risken. Alltså blir mitt låneutrymme 40000 och jag ignorerar de andra 60000.

Sedan vill jag undvika "tvångsförsäljning" eller fallet där man gå över skarven till 2.5% ränta då det är tveksamt om kostnad och risk är värt det. Därför tänkte jag begränsa mig till att bara använda 50% av mitt låneutrymme, alltså 20000. Något som jag inte tänkt på innan är att försäljning och köp av aktier påverkar låneutrymmet då olika aktier har olika belåningsgrad. Jag funderar därför på om jag behöver ytterligare marginal i form av att bara använda 40%, även om 50% känns ganska konservativt då det endast är 20% av totala lånebeloppet. Belåningsutrymmet är dessutom endast 50% av portföljvärdet vilket gör att min maximala belåning är 10% av portföljvärdet.

Varför lån? Nu tycker jag att många bolag är dyra, även en del av mina innehav. Men om jag fick köpa min portfölj till inköpspris (vilket jag gjorde över tiden) så har den en YoC på 6%. Så om jag fick investera i den portföljen har jag en grupp bolag som jag anser vara undervärderat och bör kunna öka i värde övertid samtidigt som jag får 6% i direktavkastning varje år i form av utdelningar där en procentenhet går bort till att betala för räntan. Avkastningen kontra kostnaden blir därmed ganska förmånlig. För att inte nämna den ökning av värde jag väntar mig över tid.

Räntekostnaden i exemplet är dessutom väldigt lågt likt CSN och lägre än huslån vilket inte varit möjligt på samma sätt historiskt. Jag finner mig även i situationen där jag kan betala av eventuella lån med inflöden till portföljen ganska snabbt vilken är en extra säkerhet. I stort sett gör belåningen att jag har möjlighet att ta större positioner tidigare om jag skulle hitta något intressant. Inte för att det alltid är användbart vilket gör att jag inte ser att jag kommer använda belåning i närtid. Tanken är snarare att ha extra krut när jag ser tillfällen. Dock hade jag velat se en sättning på 10% innan jag ens funderar på att nalla på lånedelen.

Hur gör ni med belåning? Erbjuder en 1% räntekostnad lämplig R/R?