Fastighetsbolag Analys

Har kollat lite på fastighetsbolag. Främst för jag var intresserad av Castellum. Hittade även Diös Fastigheter som hade en hög direktavkastning. Wallenstam rekommenderades av Placera för sin värdetillväxt. Då jag främst fokuserar på direktavkastning var det mindre intressant då men för att jämföra tyckte jag den kunde vara bra att ha med. NCC Hamnade även den med även om de är mer aktiva inom bebyggelse. Jag använder mig av Aktiefokus modell för aktievärdering och ska även försöka mig på de kriterier som Lundaluppen har som kommer från Graham. Data har hämtats från börsdata som jag hittade till min glädje.

Allmänt

I grova drag så är fastighetsbranschen ägande och uthyrning av allt från företagslokaler och kommersiella lokaler till bostads och hyresrätter. Castellum och Wallenberg har även egna projekt där Wallenstam fokuserar på förnyelsebar energi och Castellum på billiga centrala fastigheter som de sedan bygger om och säljer/hyr ut till förmånliga priser.

Wallenberg har sitt huvudfokus i Göteborg men har 36% av sin verksamhet i Stockholm. Deras fokus ligger i att hyra ut lägenheter och deras långsiktiga mål är att bygga 1500 lägenheter per år nästkommande 5 åren. I relation byggde de 2200 senaste fem åren.

Castellum verkar även de i huvudsak i Göteborg (43%) men utöver Stockholm och Mälardalen (36%)har de även fastigheter i Öresundsområdet som står för 21%. Stora skillnaden mellan Castellum och Wallenstam är att Castellum äger kontors- och butiksfastigheter (65%) och lager- och industrifastigheter (31%). Castellum sköts i form av sex stycken dotterbolag som sköter all förvaltning lokalt vilket gör att Castellum undvikit ökade förvaltningskostnader som medförs vid utspridda anläggningar.

Diös Fastigheter har tvärtom valt att agera enbart i Norrland. Jag inbillar mig att bostadsbubblan som är en ganska stor risk vad gäller fastigheter slår ut mindre i norr där bostadsbristen inte pressar upp priserna som i Göteborg och Stockholm. Här tillkommer dock risk i att de är väldigt utspridda. Diös huvudsakliga marknad ligger som Castellum i uthyrning av butiker och industri lokaler.

Slutligen NCC som driver bebyggelse i hela Norden. De har två huvudsegment, Construction och Housing. Där Construction gått mindre bra senaste även om orderingången ökat och Housing som ökat stadigt senast mycket p.g.a bostadsbristen antar jag.

Data & analys

	Kurs	Avkastn.	P/E	BVPS	P/B	ROE
Castellum	103,2	3,80%	7,8	78,18	1,3	11,50%
Wallenstam	101,7	1,20%	8,4	73,87	1,4	5,76%
Diös Fastigheter	47	4,90%	7,2	42,21	1,1	10,60%
NCC	223,5	4,50%	12,8	68,51	3,3	20,60%

Ganska snabbt ser man att NCC hamnar under helt andra multiplar. I nästa graf är (1) bolagsvärderingen med mitt avkastningskrav vilket jag för enkelhetens skull satte till 10%. (1.5) är marknadens avkastningskrav och (2) är utdelnings avkastningen. Jag lade även in förväntade värden för år 2015 av nyfikenhet då jag snabbt kom fram till att inga av bolagen var billiga till dagens nivå. Tvärtom var de dyra. Diff är skillnaden mellan min kursnivå och den faktiska.

	(1)	(1,5)	(2)	Diff	Diff 2015	(2)2015
Castellum	89,91	8,71%	9,46%	0,87	1,00	27,58%
Wallenstam	42,55	4,18%	5,76%	0,42	0,45	25,13%
Diös	44,74	9,51%	16,48%	0,95	1,08	80,19%
NCC	141,13	6,31%	2,61%	0,63	0,87	28,50%

Detta sätt att analysera säger oss att Castellum är värderad efter vad den borde vara värd 2015. Dock kommer det bara från vad den kommer att vara värd i form av deras Book Value Per Share (BVPS). Sista kolumnen visar på varje företags avkastningskrav kommer bli i from av utdelning samt utdelningstillväxt förutsatt att de uppskattade värdena realiseras. Diös ligger ganska klart etta i både tredje kolumnen och sista då de både har en hög utdelningsnivå och väntas göra det i fortsättningen. Diös är dessutom enda företaget som är billigt (om 2 år med dagens kurs). Wallenstam kommer sist och är knappt intressant då 25.13% om 2 år jämfört med deras utdelning av 1% blir inte så mycket. NCC är oavsett dyr men det kommer bättra på sig med tiden förutsatt samma kurs. Wallenstam blir dyr rakt igenom. Deras förväntade värdetillväxt är inte tillräckligt stor för att motivera dagens kurs. Spontant så har alla höga kurser p.g.a rekommendationer. Placera gjorde rekommendationer på samtliga bolag vilket var skället till att jag hittade dem från början. 

Som sista jämförelse räknade jag på vad de borde vara värda om de får ett p/e på 10. Är dock inte alls säker på hur trovärdig en sådan värdering är. Enligt börsdata har branschen låg p/e overall. Den kanske inte är lika intressant då branschen inte kommit igång ordentligt? NCC hade tvärtom ett väldigt lågt P/E, ska man jämföra P/E mot branschsnittet istället kanske?

	EPS	p/e (10)	potential	hävstång	prognos
Castellum	13,2	132	27,91%	9,19	minskar
Wallenstam	12,13	121,3	19,27%	18,2	minskar
Diös	6,49	64,9	38,09%	11	minskar
NCC	17,43	174,3	-22,01%	2,42	minskar

Även här ser vi att Castellum och Diös har mest potential och mindre hävstång (NCC annan bransch, andra förutsättningar). Enda för Wallenstam är att under börskraschen står Wallenstam som enda företag som inte gick minus det året även om det var väldigt nära. Annars har den följt samma intjäningscykel som de andra företagen.

	Castellum	Wallenstam	Diös Fastig.	NCC	Kommentarer
Storlek	Ja	Ja	Nej	Ja
Finnans	Ja	Ja	Nej	-	Soliditet>40% & Ränteteckningsgrad>2. NCC har andra villkor
soliditet	47,94%	48,54%	31,88%	76,32%
Intjäningstabilitet	Ja	Ja	Nja*"	Ja	*"Har bara funnits i 6år
Uteldning	Ja	Nej*	Nja*"	Ja	*För dålig utdelning även om de fyller kravet på långsiktig tillväxt
Intjäningstillväxt	Ja	Ja	Ja	Nja*	*Har gått upp och ner

Trovärdig ledning och gynnsam ägarbild har jag tyvärr inte tid med eller ork just nu men kommer kollas igen senare.

Slutsats

Det var kul om än så tidskrävande att analysera företag. I framtiden verkar det vara som en vettig strategi att se över nyckeltalen för att se om det finns potential eller ej för att sedan göra en bättre analys där man går igenom rapport osv. Fastigheter har jag nu bättre koll på och ser en vettig framtid så länge inte bostadsbubblan spricker. Svårt att bedöma vad som händer då och känns som att staten vill förhindra det så mycket som möjligt. Castellum och Diös ska jag fortsätta att följa, jag kanske ändrar mig vid rapport men just nu var samtliga bolag "dyra", även om de har potential. Castellum känns som ett stabilt långsiktigt val medan medan Diös fortfarande har tillväxt som kan vara starkare då det är ett mindre företag. En sak jag räknat med är att i och med de är stora bolag så har jag inte riktigt kollat hur det är med konkurrensen då de verkar ha en vettig strategi för resultat.

Redan i veckan kommer Castellum's rapport som jag har för avsikt att gå igenom och se om jag behöver ändra något. Har även för avsikt att gå igenom analyser av Mr Green och Awilco Drilling om jag har tid. Tänkte då även göra en egen analys av dem för första gången vilket blir intressant :)