2017-02-18

Analys: Hemfosa


Hemfosa släppte sin rapport (länk) häromdagen och jag ser en missuppfattning som är ganska vanlig som jag hoppas belysa. Då jag även själv var intresserad av att köpa aktier i Hemfosa blev jag förstås nyfiken på bolaget. För mer läsning om rekommenderar jag Aktienovisens inlägg (länk) och även Framtida Frihets inlägg (länk). Jag kommer inte gå in på beståndet och ledningen särskilt mycket.

Förvaltningsresultatet & Rapporten
För helåret ökade hyresintäkter med 8 % (från 2443 till 2642 miljoner). Förvaltningsresultatet ökade 24.6 % (från 1363 till 1812 miljoner). Enastående! Men man undrar hur det kommer sig att det är så stor skillnad på intäkter och förvaltningsresultat. De lär inte lyckats minska på underhållskostnader till såpass stor grad...

Hemfosa har av något outgrundlig anledning valt att räkna in resultatet från Joint Ventures (hädanefter JV) i förvaltningsresultatet. Med resultatet så innebär det både förvaltningsresultat för JV men även värdeökningar. För 2015 bidrog JVs värdeökningar med 213 miljoner och för 2016 låg siffran på enastående 573 miljoner.

Detta gör att förvaltningsresultatet egentligen blir 1239 miljoner. Ska man ta det ett steg till så ingår ej förvaltningsresultatet från JV i det som utdelningen baseras på utan då får man ta bort ytterligare 124 miljoner. För 2015 var det riktiga förvaltningsresultatet 1150. Detta medför en ökning med 8 %! Vad konstigt!

Bolaget uppskattar koncernens förvaltningsresultat till 1571 miljoner. Vilket inte inkluderar värdeökningar i JV. Detta låter högt, dock är beståndet större nu än det var under förra året så viss tillväxt i intjäning räknar bolaget med. Förra året uppskattade de ett förvaltningsresultat för 2016 på 1367 vilket är fel med runt 130 miljoner. De hade missbedömt samtliga kostnader som steg till en högre nivå i alla led jämfört med deras uppskattning. Ledningens uppskattning bör tas med en nypa salt även om det ser ut att finnas en del värde/intäkter som inte reflekteras i förra årets avkastning. Detta kan t.e.x. vara renoveringar och tillbyggnationer till befintligt bestånd som kommer öka den långsiktiga intjäningen.

I övrigt så ökade värdet på fastigheterna med 17 % och resultat ökade med 50 %. Substansvärdet ökade ungefär med resultatet vilket är rimligt då värdeökningar påverkar substansvärdet. Eget kapital ökade med 30 % till 87kr/aktie. Belåningen har minskat nästa 5 % och de har nu en belåning på 59.4 % (klart aggressivare än Castellums 50 %). Detta är förmodligen till följd av värdeökningar. Räntetäckningsgraden är upp något till 3.9 (3.5) vilket är trevligt och bör ha mer med lägre räntekostnader och högre intäkter.

Kassaflödet ökade med knappt 7 % och utdelningen med knappt 4 % till totalt 4.4 kr/aktie. Rimligtvis bör en del av kassaflödet gå till tillväxt/minska skulder.

Preferensaktier
Preferensaktierna kostar bolaget 110 miljoner per år eller 0.7kr/aktien. De har ett kvotvärde på 162,85 vilket ger en kostnad för Hemfosa på 6.14 %. Detta innebär att de fått nästan 1.8 miljarder i eget kapital som man kan öka belåningen på med kostnad på 6.14 %. Efter att ha vart på Patrik Wahlén (@PGWahlen på twitter) en del har jag ändå blivit övertygad att det kan vara fördelaktigt med preferensaktier för ökad finansiell handlingskraft. Vilket säkerligen spelat ut väl för Hemfosa och det kostar dem relativt lite. Dock tillkommer förstås den ökade risken med ökad hävstång. Lundaluppen förklarar väl hur preferensaktier fungerar i ett inlägg(länk) som jag rekommenderar.

En annan faktor som måste belysas är att det kostar Hemfosa ganska mycket att lösa ut preferensaktierna nu. Väntar de till 10 år efter emissionen så kostar det endast 178.75kr/aktie att lösa in dem istället för dagens 211,25. Vilket blir 357.5 miljoner billigare om de väntar. Sedan tycker jag väl inte de ska emittera fler preferensaktier för det, men det skadar inte så mycket med befintligt antal. 2.3 miljarder kanske inte är jätte lätt att finansiera heller för att ta bort befintliga preferensaktier idag. Frågan är om det någonsin kommer vara värt, de får betydligt mer eget kapital av preferensaktierna än från stamaktierna och kostnader för utdelning för stamaktier kommer bli en större och större del kassaflödet eftersom bolaget växer. I brist på tillväxt kan de börja lösa in preferensaktier.

Joint Ventures
Jag tycker ändå att deras JVs är ganska intressanta även om Söderport Holding låter väldigt mystiskt. Den ägs gemensamt av Hemfosa och Sagax, 50 % vardera. Det konstiga är att det bolaget har sålt några fastigheter för att sedan köpa några av både Hemfosa och Sagax. Dumpar Hemfosa och Sagax mindre lönsamma fastigheter för att dölja dem? Det borde vara vanliga fastigheter men jag förstår inte varför de har detta upplägg.

Gardemoen Camput Utvikling AS är betydligt intressantare. De håller på att bygga ett specialist sjukhus (med kontrakt på 25 år) och ett lokalt lokalmedicinskt center (med kontrakt påp 30år). Båda byggnader väntas bli klara till januari 2018. Frågan för Hemfosa ägare blir väl när de kan tänkas se en del av vinsten från detta via försäljning av JV eller om JV ger utdelning till Hemfosa.

Hemfosa har borgensåtaganden på 137 miljoner åt JVs vägnader vilket är en risk som inte syns i den finansiella ställningen och är därmed en dold risk även om den inte är särskilt stor.

Slutsats
Vinsten på 26.3 kr/aktien är alltså något missvisande som med många fastighetsbolag om de inte planerar att sälja stora delar av beståndet vilket de inte gör även om de förekommer viss omsättning. För Hemfosa är även förvaltningsresultatet missvisande om man inte gräver lite i siffrorna. Kassaflödet är ett lättare sätt att hitta det riktiga intjäningen från verksamheten.

En stor risk för framtida tillväxt är att direktavkastningen från fastigheter har minskat drastiskt p.g.a högre fastighetsvärde vilket gör det svårare och svårare att hitta nya fastigheter vilket är något VD också belyser. Dagens värdering tycks dock inte vara särskilt utmanande med P/(adj. E) på strax under 11 och aktie som är värderad under eget kapital och substansvärde (även om detta är överdrivet p.g.a fastighetspriserna).

Skulle jag investera i Hemfosa skulle det i så fall vara genom att byta ut Castellum vilket inte riktigt känns aktuellt. Med dagen bostadsmarknad känns Castellums något mer defensiva strategi mer lämplig. Hemfosa är dock inte ett dåligt alternativ och jag ska fundera på att byta men jag tror att jag kommer vänta på att Hemfosa går ner desto mer i pris, alternativt att Q1 skulle ge en fingervisning om ledningens tro på intjäningsförmåga är korrekt. Som ändå pekar på en 26 % tillväxt vilket gör caset signifikant starkare. Jag äger alltså inte aktier i bolaget.
Blogger Tricks

2017-01-22

Mål för 2017


Nu när 2017 har börjat är det dags att sätta lite mål. Då jag inte haft så mycket tid för bloggen så skrev jag tydligen inte ner några mål för 2016 vilket även hade mycket med att jag inte visste om jag skulle jobba, plugga eller resa under sommaren vilket skulle påverka eventuella sparmål signifikant.

Kort kan man väl säga att målen för 2016 var:
  1. Göra klart examensarbete och avsluta resterande kurser.
  2. Hitta ett jobb som gärna fick vara relaterat till min master utbildning
  3. Investera eventuella extra likvider utöver det jag behöver utöver resor och leverne.
Kort kan man säga att 1 och 2 gick halvbra då jag klarade första delen på båda men inte andra. Även om det finns hopp om att 2 blir sant då jag lobbat på jobbet för att få arbeta med lite andra saker. Tredje punkten gick väl bra men det är väl relativt. Jag reste ganska mycket under året, Afrika resan skrev jag om, sedan var jag även i Asien under hela juli månad. Detta utöver avsaknad av inkomst gör att jag spenderade nästan allt jag tjänade under året. Men de övriga likvida (några tusen) har gått till portföljen.

2015 skrev jag även om några mål för det året som ändå har lite relation till målen för 2017(länk). Så här i efterhand kan jag se att jag ändå lyckades hyfsat med mina mål för 2015. Jag skrev inte 6 analyser vilket vid närmare eftertanke är ett tufft mål då jag lägger mycket mer tid på analyser än tidigare i ett hopp om att öka kvalitén. Mina transaktionsmål gick i krass när jag flyttade över utländska innehav till KF vilket kostade en del. Jag skrev ändå en del inlägg men 150% studietakt tog död på 6 inlägg i slutet så jag föll på mållinjen där. Resandet kom in på under budget då jag pluggade mycket och de resor som blev av blev subventionerade. Buffertmålet klarade jag likaså.

Av kuriosa läste jag mina mål för 2014 (Oj, vad ung jag var i aktievärlden) 2014 hade jag det orealistiska avkastningsmålet på 10-12% vilket ändå uppnåtts men framåt är jag glad om jag avkastar medelvärdet för börsen (runt 7%) och med risk för nedgångar kommer närmaste åren inte se lika bra ut även om jag trodde 2016 skulle bli dåligt så ibland har man fel.

Nu till det intressanta, 2017!

Portföljmål:
Under året anser jag att det var väldigt många transaktioner vilket kräver aktivitet vilket jag egentligen inte vill lägga massa tid på även om det är lite roligt. Mitt mål från 2015 är för övrigt roligt då jag hade ett långsiktigt mål på under 0.5% men lägre courtagekostnader har gjort att jag vill minska på det desto mer. Då det kostade 0.38% 2016 så framöver ser jag inte att 0.25% kommer bli några problem, för 2017 är målet att courtagekostnader uppgår till max 0.25% (långsiktigt under 0.1%)

Att kolla på aktiekurser lite mer sällan är också något jag vill göra mest för ytterst sällan gör någon skillnad vilket gör att extra kollen något meningslöst. Då jag dessutom renodlade portföljen under hösten 2016 så finns det inte mycket att kolla på. Att jag behöver logga in ibland är för att det är ett lätt sätt att bevaka de egna bolagen (genom att kolla på nyheterna och inte kursen) så väl som kolla på andra case.

Utöver detta har jag inga mål angående portföljsammansättning då den beror helt på värdering. Annars blir det följande mål för portföljen (år som jag uppskattar att uppnå målet):

  • Utdelningar för portföljen ska öka organiskt med över 5%
  • Inhämtade utdelningar senaste 12 månaderna ska nå 24000(2019)
  • Belåningsnivån ska vara under 10% och räntan för lån bör inte överstiga 1% som jag nämnde här.

Privatekonomiska mål:
Det är lite dumt att basera dessa mål på kortsiktig mål så jag försöker mig på några mål på längre sikt så får jag utvärdera hur det går efterhand (t.e.x nästa år).
  1. Betala av topplån (2018)
  2. Betala av privata skulden (2020)
  3. Ha under 70% belåning (2023)
  4. Bygga upp en buffert på 6 månaders utgifter (2019)
  5. Uppnå en sparkvot som överstiger 50%
Först och främst, nu när jag köpt lägenhet har jag tagit på mig en del skulder där jag hade turen att få ett fördelaktigt lån av päronen. Första målen är att betala av de lånen i en någorlunda aggressiv takt.

Nu när jag tjänar pengar till slut (lite sjukt) efter att ha studerat hela livet har jag funderat lite över mål. Jag vet redan varför jag vill spara som jag nämnde lite om här (länk). Jag har uppskattat mina månadskostnader till runt 8 tusen så mål storleken ligger runt 45 tusen. Borde jag vara aggressivare här?

Ett annat större mål är att jag vill även spara 50% av min lön efter skatt i buffertspar/amorteringar och investerande. Detta kan bli ganska svårt och beror väl främst på hur mitt resande kommer se ut. Om jag kan resa en del med jobbet så kommer det självklart dra ner på kostnaderna. Men jag tror det är ett bra mål så får vi se hur det går. Redan i november kunde jag börja lägga undan 50% av lönen och december hade 64% (p.g.a lite bonusar) så det är inte omöjligt.

Blogg mål:
Bloggmässigt hoppas jag kunna snitta två inlägg per månad och som vanligt med fler analyser vilket är görs svårare när jag har svårt att hitta intressanta case. 2016 blev det endast en större analys, en andra skrevs sent på höstkanten men förutsättningar ändrades i bolaget vilket gjorde att den nu kommer i år. Dock är analyser väldigt beroende på intresse då de ändå tar en del tid att skriva. Sedan är det en del bolag i min portfölj som jag gärna skrivit om men flera har gått upp en del vilket gör dem mindre intressanta. Jag kanske borde göra lite kortare analyser i brist av tid?

2017-01-02

Årsrapport 2016

Då var det dags i år igen, lite ironiskt att jag tyckte jag hade ont om tid förra året när jag ändå skrev 40 inlägg under 2015. Inläggen lös med sin frånvaro under 2016 även om jag tycker inläggen börjat bli lite mer matnyttiga. Jag har redan några färdigskrivna inlägg så takten för 2017 lär vara markant bättre även om lägenhetsköp kommer sätta käppar i hjulet för inflödet till portföljen.

Portföljen
Avkastningen för året landade på runt 27% (26,8% för att vara exakt) vilket jag är mer än nöjd med även om över 50% verkar vara dagens norm att döma av twitterflödet. Jag ser dock liten anledning att ändra på min strategi och kommer fortsätta på utsatt väg. Sedan vet jag att 27% är varken hållbart och en hel del tur spelar in, b.l.a så har den svaga kronan gjort att de 70% utländska innehaven har fått sig en extra skjuts (speciellt USD).

Avkastningen sedan jag började investera ser ut enligt följande:
2014: 18,31%
2015: 10,41%
2016: 26,80%


Totalt under året mottogs 14361 kr (15924) i utdelningar. Som väntat så kommer inte utdelningarna öka förrän 2017, så planen är att 2016 kommer bli basåret utdelningsmässigt och att det sedan kommer bli en stigande trend framöver m.h.a framförallt insättningar, men även utdelningar och utdelningshöjningar (som jag väntar mig från 70% av portföljen).

En graf på årets utdelningar finnes nedan (hur många år får man plats med innan det blir svårt att uttyda):


Jag är som vanligt nyfiken på vad kostnaden är för min personliga förvaltning och kan konstatera att den är rimlig, även om jag hoppades på lägre så är den ändå i nedåtgående trend. Totalt gjordes 230 (78) transaktioner till en kostnad av 1600 kr (1765). Att det blev så många transaktioner har mycket med att jag testade på att ha många mindre innehav vilket syns i min förra årsrapport (länk). Likaså behövde jag sälja en del nu i slutet för lägenhetsköp. Transaktionskostnader sett till portföljvärdet blev 0,38%(0,56%).

I år var ett bra år för realiserade vinster som landade på 30604 kr (-8786). Mycket av detta är en lyckosam avskalning av Protector vid 80 och 84 kr. Då jag tyckte portföljandelen blev för stor. Sedan dess har jag dock köpt tillbaka runt 70kr. En del av varför försäljningen ägde rum var delvis för att flytta innehavet från ISK till KF. Jag minskade även på Bahnhof vid kurser strax norr om 200 då jag tyckte värderingen var galen. Det tog ett tag men så här i efterhand var det vettigt, jag har dock svårt att köpa tillbaka till nuvarande kurs men det är fortfarande det näst största innehavet så det får duga. Många av de mindre innehaven jag ägde gick ganska bra och en del vinster realiserades där. Den största realiserade förlusten var min position i KMI som jag avslutade för att finansiera lägenhetsköp. Tanken var annars att hålla några år till då jag väntar mig att de återupptar utdelningen om ett år. BHP Billiton var också en surdeg som fick lämna, mer för den förväntade avkastningen närmaste åren var betydligt lägre än andra innehav i ett försök att renodla portföljen.

Portföljen som jag möter 2017 med är följande:


Bloggosfären
Även om jag inte skrivit lika mycket i år har jag ändå läst mycket och vart något aktiv på twitter då 140 tecken är lättare än några tusen. Helt på latsidan var det inte då jag skrev en något mer genomgången analys av Resurs Bank(länk), som var ett bättre köp efter noteringen än till noteringspriset. Analysen hamnade även i Värdepappret vilket var både extremt lärorikt och sedan var det svårt att inte vara lite stolt över att få skriva till en tidning med så många duktiga skribenter. Sedan var det tråkigt att Resurs inte ledde till något bra case och jag själv ägde inte den så länge. Förhoppningsvis var den intressant/givande för några. Annars var det mest lästa inlägget för året Årsrapporten för 2015(länk)

Jag flera bra inlägg från bloggrannar, varav några som jag kom ihåg att bokmärka:
Irving på bloggen Irvings Investeringar skrev flera bra inlägg och en av favoriterna var denna(länk) som likt värdepapprets krönika i Nordnets veckobrev, påminde mig om (som inte läst lika mycket finanslitteratur under året) att som värdeinvesterare (som jag ändå anser mig vara) så ska fokus vara på nedsidan och att undvika kapitalförlust. Det är något som lätt försvinner om man inte kollar på det igen med jämna mellanrum. Det är lätt att bli påverkad av den kortsiktighet som finns i marknaden och ibland kommer jag på mig själv med att bara tänka ett år fram vilket inte är tanken. Bäst vore det om jag aldrig behöver sälja ett innehav. Jordaholmen skrev också en ett bra inlägg med citat från Seth Klarman här.

Ett inlägg som jag tyckte var speciellt bra angående portföljomsättning skrevs av John Huber på Base Hit Investing(länk). Inlägget handlar om hur en del investerare tjänar mer på att ha viss omsättning i portföljen. I inlägget ges det som exempel att Walter Schloss har innehav runt 3-4 år istället för att sikta på att behålla i all framtid. Även om jag gärna vill hålla innehav i all framtid är det förutsatt att bolaget fortsätter prestera (med lönsam tillväxt i kassaflöde/utdelningar och god finansiell ställning). Dock har jag accepterat att om bolag blir vad jag anser övervärderade är det inte helt dumt att skala i innehavet. Detta kan till och med bidra till överavkastning.

Nate Tobick på Oddball stocks skrev även ett läsvärt inlägg om val i livet (länk). Det är lite långt men har några intressanta historier. De handlade mycket om att man inte måste ha utbildning för att bli riktigt bra på något. Även att man ska hitta något man gillar att göra som hobby/arbete men där det finns få andra som är duktiga på samma saker. På detta sätt är det lättare att nå framgång, för att dra en parallell till investeringar så ska man förstå vad var man har sin edge mot marknaden. Detta kan även appliceras i arbets-/privatlivet.

Sedan är det förstås många andra bra artiklar som lästs och kommenterats på, de flesta skribenter finns att hitta i blogglistan till höger. Jag hoppas även uppdatera listan så om det är någon jag missat är det bara att skriva.

Privat
Förra året skrev jag lite om planerna för framtiden. Då jag tänkte skriva betydligt mer inlägg 2017 så kommer det istället i senare inlägg. Dock tyckte jag det kunde vara kul att sammanfatta året som var.
2016 har egentligen varit ett otroligt år för mig, jag skrev klart examensarbete och är otroligt nära att vara en fullfjättrad civilingenjör. En kombination av möjligheter gjorde att jag utöver resan till Afrika även spenderade sommaren genom att luffa igenom sydostasien och en jobbresa tog mig till USA vilket gjorde att jag nästan bockade av alla världsdelar på ett år. För mig som älskar att resa har detta varit smått otroligt och enastående roligt. Utöver detta började jag mitt första heltidsjobb (då jag började plugga direkt efter gymnasiet). Likaså har jag börjat förbereda för lägenhetsköp vilket bör bli klart inom en snar framtid. Många vuxenpoäng på en gång

I mån om att bli mer lättillgänglig tänkte jag lägga upp en gammal mail som kan användas för att kontakta mig vid (nabben.91@hotmail.com) som även står i vid länkar uppe i högra hörnet.