2016-11-28

Lite tankar om lån


Huslån

Jag räknade lite på fallet om jag skulle vara tvungen att köpa lägenhet när mitt hyreskontrakt går ut (vilket fortfarande är ett tag kvar). Lägenheter på den storleken och område jag skulle vilja bo uppskattar jag ligga på 2 miljoner koner. Detta innebär först och främst att jag behöver en kontantinsats på 300 tusen och i andra hand ett huslån på 1.7 miljoner.

Huslån belastas sedan i somras av ett amorteringskrav på 2% vilket gör att (optimistiskt räknat) kommer jag betala minst 3.5%. Jag har räknat med 4% vilket gör att månadskostnaden ligger på 6.7 tusen, en 40% ökning av mina nuvarande kostnader för boende. Nu har jag faktiskt inte bekräftat detta men jag "hörde" att för att få beviljat lån ska man klara 8% ränta (låter det rimligt?), som blir 13.3 tusen i månaden. Jag tror jag skulle klara den nivån även om jag skulle behöva dra ner på vissa poster så det skulle ju gå att argumentera för att de ska bevilja lånet.

Kontantinsatsen är lite tråkig för jag skulle behöva sälja en del aktier för att finansiera denna. Frågan om toplån finns förstås också men då snackar vi 5-8% ränta vilket inte är så attraktivt. Så då får jag göra mig av med större delen av portföljen. Skulle jag istället vänta med köp och lägga undan pengar för kassan själv skulle det ta 5 år om jag la undan 5 tusen i månaden.

Nu har jag inte ens nämnt problemet med att sitta på ett lån på 1.7 miljoner och en lägenhet som köps när bostadsmarknaden är något "ansträngt" värderad. Nu tror jag inte bostadspriserna kommer gå ner i närtid då det tillkommer betydligt fler som vill bo här än vad det byggs på några års sikt. Men man tycker att löner och skulder skulle ha svårt att täcka köp på dessa nivåer. Tydligen spår Catella att man inte kommer ha råd mer runt 2021 enligt denna tweet vilket är intressant. Största politiska risk om jag fattat rätt utöver räntehöjningar är om de gör uthyrningssystemet lite lättare så det blir lättare att få bostäder vilket borde dra ner priserna något. En fördel med egenägd lägenhet är dock att man skulle kunna hyra ut den så länge lånet hålls på en vettig nivå.

Summa summarum hyr jag gärna lägenhet ett tag till. Jag spekulerar ogärna i fastighetspriser och äger hellre tillgångar form av aktier än i fastigheter (även om de senaste 20 åren varit en strålande investering). Nu har jag inte räknat med skatteavdrag (finns risk att det försvinner?), det kommer inte heller påverka kassaflödet varje månad utan blir en klumpsumma på våren som i så fall kan bli en trevlig bonus. Visserligen minskar det kostnaden till min nuvarande hyra på 4700 så om jag kommer över kontantinsats dilemmat på något vettigt sett är det inte helt orimligt.

Värdepapperslån

Jag har aktiverat knockoutlånet hos Nordnet i dagarna. Jobbigt nog så syns krediten som att det är mina likvida vilket jag behöver vara försiktig med. Jag blev något förvånad när man helt plötsligt hade 100000 i likvida medel på kontot. Om vi använder 100000 som exempel som belåningsutrymme så får man enligt knockout lånets ränterabatt endast låna 40000 till en ränta av 1% vilket är enda gången jag tycker det är förmånligt nog att låna. Man kan argumentera för att 2.5% fortfarande inte är så mycket men jag anser inte att det är värt den risken. Alltså blir mitt låneutrymme 40000 och jag ignorerar de andra 60000.

Sedan vill jag undvika "tvångsförsäljning" eller fallet där man gå över skarven till 2.5% ränta då det är tveksamt om kostnad och risk är värt det. Därför tänkte jag begränsa mig till att bara använda 50% av mitt låneutrymme, alltså 20000. Något som jag inte tänkt på innan är att försäljning och köp av aktier påverkar låneutrymmet då olika aktier har olika belåningsgrad. Jag funderar därför på om jag behöver ytterligare marginal i form av att bara använda 40%, även om 50% känns ganska konservativt då det endast är 20% av totala lånebeloppet. Belåningsutrymmet är dessutom endast 50% av portföljvärdet vilket gör att min maximala belåning är 10% av portföljvärdet.

Varför lån? Nu tycker jag att många bolag är dyra, även en del av mina innehav. Men om jag fick köpa min portfölj till inköpspris (vilket jag gjorde över tiden) så har den en YoC på 6%. Så om jag fick investera i den portföljen har jag en grupp bolag som jag anser vara undervärderat och bör kunna öka i värde övertid samtidigt som jag får 6% i direktavkastning varje år i form av utdelningar där en procentenhet går bort till att betala för räntan. Avkastningen kontra kostnaden blir därmed ganska förmånlig. För att inte nämna den ökning av värde jag väntar mig över tid.

Räntekostnaden i exemplet är dessutom väldigt lågt likt CSN och lägre än huslån vilket inte varit möjligt på samma sätt historiskt. Jag finner mig även i situationen där jag kan betala av eventuella lån med inflöden till portföljen ganska snabbt vilken är en extra säkerhet. I stort sett gör belåningen att jag har möjlighet att ta större positioner tidigare om jag skulle hitta något intressant. Inte för att det alltid är användbart vilket gör att jag inte ser att jag kommer använda belåning i närtid. Tanken är snarare att ha extra krut när jag ser tillfällen. Dock hade jag velat se en sättning på 10% innan jag ens funderar på att nalla på lånedelen.

Hur gör ni med belåning? Erbjuder en 1% räntekostnad lämplig R/R?

9 kommentarer:

  1. Jag köpte precis Bostadsrättsvilla för ca 2mkr några mil norr om Uppsala. Logiken i det köpet var att marknaden för villor nära Uppsala som kostar minst 4 Mkr kommer att möta en enorm ökning av tillgången de kommande åren. Däremot är det ett hårt tryck på visningarna för billigare hus i trevliga områden. Man vill ju inte gärna flytta till en villa med betongplatta på mark med överliggande isolering och dessa ligger ofta nära utanförskapsområden om priserna ska vara okej. Samtidigt måste vi redan nu korta ned våra restider och bo närmare dagis än vi gör i dagsläget.

    Så strategin blir att köpa billigt men rustat nu och sedan byta upp oss om ca 5 år då vi bör ha råd. Vi sätter undan en hel del och antingen bör det befintliga huset gå upp med marknaden eller också blir både vårt och andra hus billigare.

    Fram till nu har jag aldrig haft några lån utom csn och ett tips ärligt att börja med SBABs bolåneansökan, den är helt online och ger dig snabbt en realistisk uppfattning om ränta och lånebelopp även om se är mer restriktiva än andra banker där du får ringa eller besöka för att få besked.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Usch, autocorrect blir verkligen inte bra i längre texter.

      Radera
    2. Grattis till huset! :)
      Det låter som en vettig plan. Jag fick höra från kollegan att ett stort problem är första bostaden (huset då m.t.p Johans kommentar nedan med pantbrev) då man har en del bankavgifter som är ganska stora vid fösta köp och likaså har man inget gammal hus som man kan sälja o föra över vinstskatt osv. Så om 5 år lär det vara lättare att byta bostad.

      Hur kände du med att skära ner på portföljen för bostadsköpet. Visserligen behöver man alltid ett tak över huvudet men det känns tråkigt att säga farväl för en portfölj som man byggt upp under 3 år.

      Radera
  2. Kostnader för pantbrev samt överlåtelseavgift ska också räknas in i bostadsrättsköp.

    Bankens kalkyl är det som räknas om man får ett lån beviljat. Den är i stora drag chanlonberäknad och behöver inte återspegla det enskilda fallet. Riskkalkylräntan är (ex Nordea) satt till 8%. Hushållet ska kunna klara bankens kalkyl vid ett ränteläge på 8%, chablonbaserade kostnader för hushållet, samt 2% amortering.
    Generellt sett är det också lättare om det bor två i hushållet med tillsvidareanställning, inga betalningsanmärkningar, samt i övrigt inte är alltför skuldsatta..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sen kanske man vill renovera lite...

      Radera
    2. En fördel med bostadsrätt är att man bara behöver betala en administrativ avgift till bostadsrättsföreningen (ca 1500kr i de fall jag sett) istället för 2 % av värde på pantbreven + 1,5 % av transaktionskostnaden för lagfart.

      Radera
    3. Bra med mer info :) Blir jag kvar i Göteborg kommer lägenhet vara mer aktuellt dock. Renoveringskostnader ska dock inte ignoreras och de kan finnas behov. Ytterligare skäll till att fortsätta hyra en stund.

      Radera
  3. Avseende belåning av portföljen har jag relativt nyligen tagit samma beslut som dig. Jag har valt att se det som en hävstång på min portfölj till en mycket förmånlig (och avdragsgill?) ränta.

    Min tanke i utgångsläget är att ha en belåning som ligger någonstans kring 5-10% av portföljen. Detta möjliggör även större köp på kort tid när tillfälle uppstår, eftersom jag har valt att ha mina likvider utanför Avanza & Nordnet - vilket i sin tur innebär att köpttillfällen ibland kan försvinna innanjag överfört pengar. Anledningen till att jag (åtminstone i utgångsläget) inte vill ha högre än 10% belåning är att jag snabbt skall kunna lösa lånet med kontantinsättningar från min buffert om något oförutsett sker.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Låter likt mitt upplägg. Det sköna är väl att man har en extra bössa vid nedgångar som man relativt lätt kan fylla igen om den skulle användas och med restriktioner likt de jag satt så är risken att tvångsförsäljning äger rum nära noll. Sedan är det väl en fråga om man likt Stefan Thelenius (120%) borde vara mer än fullinvesterad men jag har valt att vara något försiktig med belåning även om det är en intressant tanke med en del av portföljen(t.e.x KF men icke ISK), så borde den totala belåningen ändå inte överstig 15%.

      Radera